Покупка недвижимости в Грузии: ответы на самые популярные вопросы

Вместе с экспертами ответили на самые популярные вопросы о покупке недвижимости в Грузии.

Телеграм-канал о бизнесе за рубежом

Делимся кейсами и полезными ресурсами в канале «Зарубежный актив»

Подписаться

Почему иностранцы выбирают Грузию 

Грузинский рынок входит во вторую группу лидеров на мировом рынке с ежегодным ростом цен на 20–25%. Пессимистический прогноз — рост на 10% ежегодно. Это одна из причин того, что иностранцы покупают инвестиционные квартиры в Грузии. 

Эксперты BD REALTY рассказали, что к основным особенностям рынка недвижимости Грузии можно отнести:

• Низкий порог входа — от 45 000 $.

• Гибкие условия оплаты покупателям и инвесторам: беспроцентная рассрочка от застройщика до 5 лет и ипотека от банка-партнера до 10 лет.

• Простота оформления покупки и сделки даже дистанционно, в среднем процесс оформления занимает от 2 до 5 дней.

• Широкий выбор инвестиционных стратегий: перепродажа, самостоятельная сдача в аренду, сдача в аренду с помощью управляющих компаний в отельно-гостиничных комплексах.

По этим причинам квартира в Грузии может выглядеть привлекательнее инвестиций в недвижимость в Дубае, на Кипре или в других странах.

Сколько стоит жилье в Грузии

В отчете инвестиционного банка TBC Capital говорится, что средняя цена за 1 м² жилья в Грузии на конец 2023 года составляла 1 169 $. Это на 21% выше, чем годом ранее. При этом стоимость может отличаться в зависимости от этапа строительства и других факторов — например, района города, репутации застройщика, материалов, которые он использует. Так цена 1 м² в новостройках на этапе котлована составляет 600 $. В объекте, который будет сдан через год, — 1 000 $, а в уже сданной новостройке — 1 200 $. На вторичном рынке Тбилиси и Батуми цена 1 м² составляет 1 100 $. 

В сентябре 2024 года самая дешевая двухкомнатная квартира в Тбилиси стоит 45 000–50 000 $, самые дорогие из представленных онлайн — от 150 000 до 205 000 $. Цены на дома в Тбилиси разнятся в зависимости от района и площади: 9-комнатная недвижимость площадью 450 м² возле озера Лиси стоит 450 000 $, а в Аблабари трехкомнатный домик площадью 139 м² можно купить за 139 000 $.

В Батуми однокомнатная квартира площадью 33,2 м² с видом на море обойдется в 41 000 $, а жилье в три комнаты можно купить за 112 000 $. Стоимость на дома в Батуми зависит не столько по площади, сколько по близости к морю: в удаленных районах недвижимость стоит 350–600 $ за м2 — домик можно купить за 45 000–80 000 $. Трехэтажный таунхаус площадью 112 м² в районе аэропорта обойдется в 230 000 $. 

Дом в 87 м² в пешей доступности от моря стоит 155 730 $, недвижимость побольше, например, в 350 м² обойдется в 450 000 $.

Какие квартиры покупают чаще всего

Законодательство Грузии позволяет иностранцам свободно покупать квартиры, дома и земельные участки с постройками, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. Однако есть и некоторые ограничения. Например, покупка сельскохозяйственных земель возможна только при наличии грузинского гражданства или в порядке наследования.

Несмотря на то, что новостройки могут выглядеть для покупателей привлекательнее, сделки с ними занимают примерно 20% от общего количества сделок с недвижимостью в Грузии. Если говорить про площадь продаваемых квартир, то 43% от общего числа занимают квартиры в диапазоне от 50 до 75 м². Больше всего квартир показывается и продается и покупается в Тбилиси, Батуми и их пригородах.

Приобретая недвижимость в Грузии, важно помнить об особенностях местного законодательства: в отличие от России, где земля следует за строением, в Грузии при покупке дома вы приобретаете земельный участок с расположенной на нем постройкой.

Сколько стоит аренда квартиры в Грузии

В феврале 2024 года стоимость аренды недвижимости в Грузии составила в среднем 12 $ за 1 м². Из этого следует, что квартиру 50 м² можно арендовать за 600 $. Кончено, стоимость может меняться в зависимости от района, площади и укомплектованности квартиры. TBC Capital подсчитал, что в начале 2024 года цены на недвижимость снизились на 5% относительно февраля 2023. 

Что будет с рынком недвижимости Грузии через 5–10 лет

Рынок недвижимости в Грузии демонстрирует уверенный рост. В среднем стоимость увеличивается на 80–100% с момента покупки на этапе котлована до ввода объекта в эксплуатацию, что составляет в среднем 3–4 года. Для примера, объекты, в которых в 2023 году старт продаж начинался от 600 $ за м2 в черновой отделке, в настоящий время продают от 800 $ м2 и выше.

Эксперты по недвижимости BD Realty рассказали нам о таких тенденциях: 

1. На данный момент происходит корректировка цен на вторичном рынке недвижимости: стоимость возрастает. Особенно это заметно по основным районам Тбилиси — Ваке, Сабуртало, Вера, Старый Тбилиси, Крцаниси.

2. Поток туристов увеличивается вне зависимости от сезона, открываются новые пути сообщения, которые этому способствуют. Отсюда мы наблюдаем растущий спрос на покупку апартаментов в отелях и проектах в сотрудничестве с мировыми отдельными брендами и последующую сдачу с управляющей компанией. 

3. Грузия предлагает иностранцам комфортный формат открытия бизнеса, и появление новых направлений привлекает на рынок иностранных инвесторов со всего мира: страны СНГ, Европа, Китай, Турция. Это также положительно отражается не только на общем экономическом развитии страны, но и создает больший интерес к недвижимости как жилого, так и коммерческого формата. А значит, и росту цен.

4. Рост цен на недвижимость также обусловлен тем, что становится все меньше земли для строительства новых объектов (как в Тбилиси, так и в Батуми). Стоимость квадратного метра будет только расти, а зайти на рынок будет сложнее. Сейчас цены на недвижимость в Грузии более доступные, чем в других странах Европы, плюс здесь нет налога на покупку.

Если обобщить, то рынок недвижимости Грузии уверенно набирает обороты, траектория его роста будет только увеличиваться, предлагая инвесторам привлекательные возможности. Снижения же цен на недвижимость ждать не стоит.

Какие этапы включает в себя сделка с недвижимостью

Процесс покупки недвижимости в Грузии похож на аналогичный процесс в любой другой стране. Обычно он состоит из таких шагов.

• Выбрать объект

Искать варианты можно самостоятельно, например, на онлайн-площадках myhome.ge, ss.ge, place.ge или House.ge и Korter.ge для новостроек. Но риэлтор может значительно облегчить этот процесс: он поможет сориентироваться в многообразии предложений, организует просмотры, проведет переговоры с продавцом и обеспечит юридическую чистоту сделки. Тем более, что на грузинском рынке недвижимости комиссию риэлтору обычно оплачивает продавец. Стандартная ставка составляет 3% от стоимости продажи, однако в Батуми она может достигать 5-10%. Эта сумма, как правило, уже включена в цену, указанную в объявлении. 

• Забронировать объект недвижимости

Процедура бронирования не обязательна, но она позволяет покупателю не только зарезервировать понравившийся объект, но и зафиксировать его стоимость. Для этого нужно вести  определенную сумму в качестве задатка. Размер задатка оговаривается сторонами индивидуально и может варьироваться в зависимости от типа рынка. На вторичном рынке он обычно составляет 5-10% от стоимости недвижимости, а на первичном — 20-30%.

Для обеспечения юридической безопасности сделки при передаче задатка заключается соответствующий договор. Этот документ можно зарегистрировать у нотариуса или в Доме юстиции. Регистрация такого договора накладывает на объект обременения, это фиксируется в публичном реестре и становится доступно для всех заинтересованных лиц.

Однако, если сделка купли-продажи планируется в ближайшее время, стороны могут обойтись без этапа бронирования и сразу перейти к подписанию основного договора.

• Проверить недвижимость на юридическую чистоту 

Приобретая недвижимость на вторичном рынке, важно тщательно проверить ее историю и текущий статус. Выясните, как продавец стал владельцем объекта, и убедитесь в отсутствии претензий на него со стороны третьих лиц. Также необходимо проверить самого продавца: его семейное положение, наличие долгов и другие факторы, которые могут повлиять на чистоту сделки. При покупке новостройки  тоже не стоит пренебрегать юридической проверкой. Специалисты изучат историю застройщика, наличие разрешения на строительство и сам договор купли-продажи, который вы будете подписывать.

Базовую информацию о недвижимости можно получить из публичного реестра, обратившись в Дом юстиции. Но иногда этих данных недостаточно для полной проверки, и тогда помочь могут юристы или риэлторы. Стоимость такой проверки на грузинском рынке составляет примерно 1% от цены недвижимости.

• Оформить договор купли-продажи 

Оформление проходит в Доме Юстиции, где сделка регистрируется в публичном реестре. Договор составляют на языке, который понимают обе стороны, а также дополнительно на грузинском языке. Обычно такие сделки проводятся с сопровождением переводчика. Обязательно нужно проверить, чтобы в договоре была указана вся необходимая информация: фамилия, имя, отчество покупателя и продавца, их паспортные данные; заявление покупателя о намерении приобрести недвижимость; сведения об объекте, его точное описание и выписка кадастра с информацией о недвижимости; цена объекта, сроки и схема выплат; обязанности продавца и покупателя; пункт о защите от возможных претензиях третьих лиц; подписи сторон и переводчика.

Для оформления сделки граждане РФ должны предоставить заграничный паспорт, справку о семейном положении и документальное подтверждение происхождения средств.

Заключить сделку можно и удаленно, для этого нужно оформить нотариально заверенную доверенность. Этот документ позволяет вашему представителю выполнить все необходимые для покупки этапы: подобрать подходящую недвижимость, провести переговоры с застройщиком или собственником на вторичном рынке, подписать договор купли-продажи, провести все финансовые расчеты, зарегистрировать право собственности в Росреестре и даже поставить вас на учет в налоговой и заключить договоры с коммунальными службами.

• Оплатить сделку

Это можно сделать несколькими способами: банковским переводом, наличными в присутствии нотариуса или криптовалютой. 

• Заключить сделку

При переводе недвижимости в собственность покупателя предоставляется только договор купли-продажи. После этого право владения подтверждается записью, сделанной в публичном реестре. Никаких дополнительных процедур не требуется. 

Как оплатить недвижимость в Грузии

Как мы писали выше, есть несколько способов оплаты недвижимости в Грузии: 

• SWIFT

Вы можете перевести деньги из российского банка при помощи SWIFT, но нужно помнить про ряд сложностей. Многие крупные банки РФ сейчас находятся под санкциями, а это значит, что вы просто не сможете провести через них такой платеж. Те же банки, которые еще перевод SWIFT, могут назначить довольно высокую комиссию за такой перевод. Еще один минус оплаты сделки напрямую через SWIFT заключается в том, что перевод может долго идти — повлиять на скорость перевода невозможно.  

• Наличные

Этот способ подходит, если вы уже перевели деньги в страну. Все сделки с наличными проходят в присутствии нотариуса, который заверяет факт передачи наличных продавцу. 

• Криптовалюта

Это наиболее быстрый способ оплаты недвижимости в Грузии для россиян. Если вы храните сбережения в крипте, то оплатить недвижимость можно напрямую криптовалютой на счет застройщика. Например, крипту принимают York towers, Demaks, Apart dev, Roof dev. 

Если же все ваши сбережения хранятся в фиатной валюте, то сделку поможет провести 1tab. Мы обменяем ваши деньги через крипту, выдадим вам в Тбилиси или Батуми наличные или же переведем крипту сразу на счет застройщику.

Как обычно выглядит услуга оплаты недвижимости через 1tab: 

1. Покупатель приходит к нам в офис или же связывается с нами в Telegram.

2. Мы выясняем детали: в какой валюте и по какому курсу будет происходить оплата, нужно ли оплатить инвойс от застройщика в криптовалюте или покупателю нужны наличные в Грузии.

3. Фиксируем условия. Мы принимаем наличные и безналичные платежи от физлиц. Можно выбрать тот способ, который удобнее. 

4. Принимаем фиат в одной стране и либо передаем клиенту криптовалюту, либо обналичиваем ее в Грузии. Создать заявку на перевод можно на нашем сайте.

Перевести деньги в другую страну

Просто, быстро, надежно

Перевести

Какие налоги нужно платить после покупки недвижимости

Налога на покупку недвижимости в Грузии нет. Существует только одноразовая государственная пошлина за переоформление недвижимости покупателем на себя. Размер пошлины — от 157 до 357 лари (в зависимости от срочности оформления), то есть в долларовом эквиваленте — от 60 до 137 $.

При этом существуют другие налоги — от аренды или продажи недвижимости: 

• 5% — на получение дохода от сдачи квартиры в аренду;

• 5% — если собственник продает квартиру в течении двух лет после переоформления на себя. Если квартира продается позже, то налог не уплачивается;

• 20% — при сдаче коммерческого помещения в аренду.

Елена Соловьева, руководитель отдела продаж Tsurkava property

Можно ли получить ВНЖ при покупке недвижимости в Грузии

ВНЖ в Грузии можно получить при покупке недвижимости рыночной стоимостью от 100 000 $. Сейчас рассматривается законопроект с новым условием. По нему для получения инвестиционного ВНЖ Грузии необходимо наличие не менее трех рекомендаций директоров грузинских компаний, а также покупка недвижимости или инвестиции в грузинские компании на сумму более 300 000 $.

Но даже при соблюдении всех условий при подаче на ВНЖ Грузия часто отказывает в нем без обоснования причин.

За покупку недвижимости суммарно от 100 000 $ каждый может претендовать на получение краткосрочного ВНЖ сроком 6–12 месяцев с возможностью продления. Объекты должны быть сданы, а не находиться в стадии строительства.

Собственник может продлевать свой временный ВНЖ в течении шести лет, после подать заявление на ПМЖ, а через 10 лет — на гражданство.

За инвестирование в экономику страны от 300 000 $ (покупка недвижимости входит в раздел инвестирования) инвесторы могут претендовать на ВНЖ сроком до 5 лет.

Квартира должна быть зарегистрирована в Доме Юстиции на имя покупателя. Инвестиционный ВНЖ позволяет также включить в заявку членов семьи.

По статистике за период с 1 марта 2022 года по 31 марта 2023 года, иностранным гражданам одобрили 75% запросов на ВНЖ по покупке недвижимости. Но картина выглядит совсем иначе для граждан России, за тот же период они получили 49% отказов.

Елена Соловьева, руководитель отдела продаж Tsurkava property

Выводы

• Иностранцы вкладывают деньги в грузинскую недвижимость из-за интенсивного роста цен и низкого порога входа. 

• В среднем 1 м² жилья в Грузии стоит 1 169 $.

• В стране в основном покупают вторичку размером 50–75 м2.

• Арендовать квартиру можно в среднем за 12 $ за 1 м². 

• Стоимость недвижимости в Грузии увеличивается на 80–100% с момента покупки на этапе котлована до ввода объекта в эксплуатацию

• Для оформления сделки купли-продажи потребуется переводчик. Также будет нужен нотариус, если вы хотите купить квартиру за наличные. 

• Оплатить недвижимость можно через SWIFT, наличные и крипту. 

• Налога на покупку недвижимости в Грузии нет. 

• В Грузии можно оформить ВНЖ по покупке недвижимости. Но почти в половине случаев россиянам отказывают в этом типе ВНЖ.